Co można wybudować na nieużytkach w Ciężkowicach? Właściciel terenu chce postawić tam przyjazną dla otoczenia farmę fotowoltaiczną. Niektórym z okolicznych mieszkańców nie podoba się ten pomysł – głośno mówią, że chcą zablokować taką inwestycję. Właściciel ogłosił więc, że alternatywą dla farmy może być budowa eleganckiego osiedla.

Inwestorem jest katowicka spółka Brema Energy, która w 2022 r. kupiła 110 ha nieużytków w Ciężkowicach. W połowie października przedstawiciele firmy spotkali się z okolicznymi mieszkańcami, żeby opowiedzieć o pomyśle na zagospodarowanie terenu. Proponuję może: Na otwarte spotkanie, które odbyło się na terenie Ośrodka Jeździeckiego Ciężkowice, przyszło kilkunastu mieszkańców. Przybyli gremialnie nie zgadzali się na budowę farmy.

– Farma fotowoltaiczna jest najmniej uciążliwym rozwiązaniem dla okolicznych mieszkańców oraz najbardziej korzystnym dla całego Jaworzna. Skoro jednak kilkunastu osobom się to nie podoba, dlatego przedstawiliśmy alternatywę. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) pozwala tam wybudować ok. 30 apartamentów jednorodzinnych oraz ponad 80 apartamentowców czterorodzinnych. W sumie będzie mogło w nich zamieszkać ponad 250 rodzin. To osiedle musi być połączone z terenami rekreacyjnymi. To też wywołało protesty uczestników spotkania. Bardzo nas one zdziwiły, bo – już w 2010 r. – o takim wykorzystaniu łąk na Bobrowej Górce publicznie mówił poprzedni właściciel terenu – wyjaśnia Michał Dobrowolski inwestor strategiczny z firmy Brema Energy.

Plan znany od kilkunastu lat

Na dowód pokazuje publikacje prasy lokalnej i regionalnej z sierpnia 2010 r. W rozmowach z dziennikarzami ówczesny właściciel opowiadał, że na Bobrowej Górce powstanie kompleks „Jaworzno Silesia Golf”. W jednym z opublikowanych wtedy artykułów czytamy „na nieruchomości powstanie pole golfowe klasy mistrzowskiej z 18 dołkami i zapleczem sportowym. Powstanie też akademia golfa. W planach jest budowa minilądowiska, hotelu, ośrodka SPA, budynku klubowego, części handlowo-gastronomicznej. Będzie też część pod zabudowę apartamentową.”

Z ambitnych planów nic nie wyszło, a w maju 2022 r. nieruchomość kupiła spółka Brema Energy.

Ponieważ dyskusja na spotkaniu w stadninie w Ciężkowicach była gorąca, a kilku jej uczestników inaczej interpretowało zapisy obowiązującego MPZP, Brema Energy zleciła dwie specjalistyczne analizy: prawną oraz architektoniczną. Autorami pierwszej są eksperci ze spółki MW Kancelaria Doradztwa Inwestycyjnego z Mikołowa, drugiej – z katowickiej pracowni architektonicznej Deska Project.

Obie analizy dotyczą MPZP przyjętego uchwałą Nr XLVI/620/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie 29 czerwca 2010 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Ciężkowice” w Jaworznie.

Rekreacja połączona z eleganckim osiedlem

Co wynika z obu analiz? Większa części powierzchni musi być zagospodarowana na cele wypoczynkowe lub rekreacyjne. Tej części mają towarzyszyć „obiekty uzupełniające funkcję podstawową – hotele, w tym rozproszona zabudowa hotelowa lub rezydencjonalna, budynki klubowe, gastronomia”, do tego MPZP przewiduje budowę dróg zapewniających obsługę terenu oraz infrastrukturę techniczną.

Maksymalna powierzchnia ogólna budynku to 250 m² (z wyłączeniem zabudowy apartamentowo-rezydencjalnej, dla której MPZP ustala wielkość apartamentu do 120 m² powierzchni użytkowej i do czterech apartamentów w budynku. Minimalna odległość pomiędzy budynkami to 25 m. Plan dopuszcza nawet budowę małego lotniska z drogą startową bez nawierzchni sztucznej.

– Ponieważ niektórzy uczestnicy spotkania w Ciężkowicach przekonywali, że na tym terenie nie może powstać osiedle mieszkaniowe, więc poprosiliśmy, aby eksperci w swoich opiniach precyzyjnie się do tego odnieśli – mówi Michał Dobrowolski.

Znamy propozycje architektów

W analizie architektonicznej czytamy: „Inwestycja polega na realizacji kompleksu rekreacyjno-turystyczno-sportowego w sąsiedztwie niedawno rewitalizowanego zalewu Sosina. Obiekt będzie uzupełniał ofertę zalewu, rozszerzając możliwości spędzenia wolnego czasu w tym rejonie. Całość kompleksu stanowić będzie park rekreacyjny, uzupełniony niewielkimi enklawami z zabudową rezydencjonalno-apartamentową oraz hotelem. (…) Charakterystycznym elementem tego rejonu jest woda. To ona przyciąga, czy to do zalewu Sosina, czy też w rejon zbiorników Orka i Wydra. Koncepcja parku z zabudową rezydencjonalno-apartamentową oraz hotelem zakłada wykorzystanie istniejących cieków wodnych przebiegających przez obszar przeznaczony pod inwestycję. Cieki te niczym rzeki – zarówno wypełnione wodą jak i suche będą eksponować roślinność je porastającą, meandrując przez cały obszar. Wzdłuż cieków powstaną ścieżki, kładki i pomosty dające możliwość podziwiania terenu z różnych perspektyw. W samym sercu obszaru zaproponowano realizację stawu rekreacyjnego, który dodatkowo uatrakcyjni spędzanie czasu w kompleksie. Nie bez znaczenia są aspekty ochrony środowiska, zrównoważonego rozwoju i koncentracji na zwiększaniu retencji obszaru. Przy stawie zaproponowano lokalizację obiektu sportowo-hotelowego z panoramą na cały kompleks. Enklawy zabudowy rezydencjonalno-apartamentowej rozsiane w obszarze parku, pozwolą na spokojny wypoczynek z dala od zgiełku.

W całym obszarze parku uwzględniono ścieżki rowerowe i konne. Park skrywa niezliczone zaułki do odpoczynku, tereny piknikowe. Pozwala na grę w piłkę i swobodną zabawę na przygotowanych do tego trawnikach. Park stanowić będzie idealną przestrzeń dla miłośników spacerów, biegania, jazdy konnej, jazdy na rolkach.”

Opinia prawna jest jednoznaczna

Natomiast prawnicy ze spółki MW Kancelaria Doradztwa Inwestycyjnego dodali: „Podobnie w innych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego dla terenów znajdujących się obszarze innych gmin – zabudowa rezydencjonalna pełni funkcję mieszkalną. Przykładowo, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gruntów gminy Pomiechówek, gdy mowa o „zabudowie rezydencjonalnej – należy przez to rozumieć zabudowę mieszkalną dostosowaną do użytkowania całorocznego”. Podobnie w takim samym akcie prawa miejscowego uchwalonego przez Radę Gminy Bielawy: ilekroć mowa o „zabudowie rezydencjonalnej – należy przez to rozumieć zabudowę jednorodzinną wolno stojącą zlokalizowaną na działkach spełniających parametry określone w dalszej części uchwały, charakteryzującą się rozłożystością rzutu poziomego”. Podobnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul. Witkowickiej w Krakowie: ilekroć mowa jest o „zabudowie rezydencjonalnej – należy przez to rozumieć zabudowę jednorodzinną o minimalnej powierzchni działki 2000 m² oraz powierzchni użytkowej budynków min. 300 m²”.

Analiza prawna mówi też, że osiedle musi być częścią „kompleksu usługowego sportu i rekreacji realizowanej jako jeden zamiar inwestycyjny”. Inwestycja musi mieć zatem charakter kompleksowy. Warto jednak zwrócić uwagę na ważną uwagę dotyczącą planu dla Ciężkowic: „MPZP nie determinuje jednak, rodzaju zaplecza sportowo-rekreacyjnego jaki musi być związany z inwestycją rezydencjonalno-usługową. W szczególności nie musi być ono związane z profesjonalnym polem golfowym. Przestrzenią o charakterze rekreacyjnym są również parki, stawy, ścieżki rowerowe i nordic walking, place zabaw, a przestrzenią sportową: korty tenisowe i boiska.”

W analizie architektonicznej czytamy dodatkowo: „Podstawową funkcją kompleksu będzie park rekreacyjny realizujący funkcje sportowe, turystyczne i rekreacyjne. Uzupełnienie funkcji podstawowej stanowić będą enklawy zabudowy rezydencjonalno-apartamentowej oraz hotel. Funkcja podstawowa będzie przeważającą funkcją w zagospodarowaniu terenu. Przedstawiona koncepcja jest zgodna z obowiązującym MPZP i obowiązującymi przepisami prawa.”

– Z obu analiz wynika więc, że powinniśmy zagospodarować całą działkę o powierzchni 110 ha. Jej większą część możemy więc przeznaczyć pod rekreację, mniejszą na osiedle. Wolelibyśmy – gdyż z takim zamiarem kupowaliśmy teren – wybudować na Bobrowej Górce dużą, przyjazną otoczeniu i korzystną dla Jaworzna – farmę fotowoltaiczną. Jeśli jednak mieszkańcy zablokują tę koncepcję, postawimy tam osiedle z terenem do rekreacji. Innej opcji nie ma – kończy Michał Dobrowolski.

Krzysztof Skrobot

Jak będzie wyglądała Bobrowa Górka, jeśli nie powstanie tam farma fotowoltaiczna?

Prawnicy z MW Kancelaria Doradztwa Inwestycyjnego z Mikołowa porównali MPZP dla Ciężkowic z podobnymi, obowiązującymi w innych miejscowościach. Wskazali kilka w pełni zgodnych z zapisami dokumentu przyjętego przez Radę Miejską Jaworzna w 2010 r. Są to:

• Ostoja Wilanów (Warszawa): Kompleks obejmuje zabudowę willową oraz budynki wielorodzinne o charakterze apartamentowym. Około 45 proc. całego osiedla stanowią tereny rekreacyjne i wypoczynkowe obejmujące: park z jeziorem o oraz alejkami spacerowymi, park leśny, którego integralną częścią jest ścieżka edukacyjna, boisko sportowe, zaplecze gastronomiczne oraz przedszkole.

• Osiedle Cztery Pory Roku (Wrocław): Kompleks obejmuje budynki wielorodzinne wraz z zapleczem sportowo rekreacyjnym: boiskami wielofunkcyjnymi, boisko do gry w bulle, strefy ogrodowe i place zabaw.

• Osiedle Nowy Horyzont (Pruszcz Gdański): Kompleks obejmuje zaplecze usługowe, klub fitness, boiska, korty tenisowe oraz sale do gry w squasha.

• Osiedle Natura Park w Pępowie (Żukowo): Kompleks obejmuje domy w zabudowie szeregowej połączone z parkiem rezydencjonalnym oraz stawem.

Tekst sponsorowany.