5 tys. zł kary za brak jednego dokumentu. Właśiciele nieruchomości muszą uważać

Jeszcze do niedawna świadectwo energetyczne dla mieszkań było dokumentem, o którym większość właścicieli słyszała raczej mimochodem. Dziś stało się jednym z kluczowych elementów obrotu nieruchomościami. Bez niego sprzedaż lub wynajem lokalu może zakończyć się nie tylko opóźnieniami, ale i finansowymi konsekwencjami. Pytanie jednak pozostaje aktualne: czy to narzędzie realnie pomaga, czy raczej stanowi kolejną barierę administracyjną?

Czym jest świadectwo energetyczne mieszkania?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to urzędowy dokument określający, ile energii zużywa nieruchomość podczas standardowego użytkowania. W przypadku mieszkań obejmuje m.in. zapotrzebowanie na energię potrzebną do ogrzewania, przygotowania ciepłej wody użytkowej, wentylacji czy – jeśli występuje – chłodzenia.

W praktyce jest to raport techniczny, który wskazuje klasę efektywności energetycznej lokalu oraz roczne zużycie energii. Dla potencjalnego kupującego lub najemcy ma to być informacja pomocna przy ocenie przyszłych kosztów utrzymania mieszkania. Dla właściciela bywa natomiast pierwszym momentem konfrontacji z rzeczywistą kondycją energetyczną lokalu, szczególnie w starszym budownictwie.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy dziś niemal każdego właściciela mieszkania, który planuje sprzedaż lub wynajem. Nie ma znaczenia rok budowy budynku ani jego forma – przepisy obejmują zarówno nowe inwestycje deweloperskie, jak i lokale w blokach sprzed kilkudziesięciu lat.

Od kwietnia 2023 roku kopia świadectwa musi być również dołączana do dokumentacji związanej z zakończeniem budowy lub uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. W praktyce oznacza to, że dokument stał się nieodłącznym elementem formalnym na różnych etapach „życia” nieruchomości.

Wyjątkiem pozostają właściciele mieszkań użytkowanych wyłącznie na własne potrzeby. Jednak tylko do momentu, gdy lokal trafi na rynek – wtedy obowiązek pojawia się natychmiast.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne mieszkania?

Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego nie jest jednolity i zależy od kilku czynników: metrażu mieszkania, lokalizacji, stopnia skomplikowania instalacji czy dostępności certyfikowanego audytora. Obecnie w przypadku mieszkań najczęściej mówimy o kwotach od około 400 do 600 zł, choć w dużych miastach ceny mogą być wyższe.

Dokument jest ważny przez 10 lat, ale tylko pod warunkiem, że w tym czasie nie zostaną przeprowadzone prace wpływające na zużycie energii. Wymiana okien, modernizacja ogrzewania czy termomodernizacja budynku oznaczają konieczność uzyskania nowego świadectwa, a tym samym – kolejny wydatek.

Kary za brak świadectwa energetycznego

Ustawodawca nie pozostawił tu pola do interpretacji. Brak przekazania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania może skutkować grzywną do 5 tys. zł. Choć w praktyce kary często są niższe, ryzyko finansowe pozostaje realne – zwłaszcza w przypadku świadomego ignorowania przepisów.

To sprawia, że koszt samego dokumentu przestaje być głównym problemem. Dla wielu właścicieli większym wyzwaniem jest konieczność pilnowania terminów, kompletowania dokumentów i dostosowywania się do zmieniających się regulacji.

Informacja czy biurokracja?

Z perspektywy rynku nieruchomości świadectwo energetyczne mieszkania ma swoje uzasadnienie. Rosnące ceny energii sprawiają, że efektywność energetyczna staje się coraz istotniejszym kryterium przy wyborze lokalu. Problem polega jednak na tym, że obowiązek ten został wprowadzony w sposób, który dla wielu właścicieli oznacza dodatkowy stres i koszty, bez realnych korzyści „tu i teraz”.

Dla części osób świadectwo pozostaje jedynie kolejnym dokumentem do odhaczenia przed podpisaniem umowy. Dla innych może być impulsem do refleksji nad stanem technicznym mieszkania i opłacalnością modernizacji.