Kontrowersyjny regulamin TBS wywołał burzę wśród mieszkańców. Spółka komentuje

Zapisy nowego regulaminu Jaworznickiego TBS wywołały burzę wśród mieszkańców Jaworzna. Zakaz mycia paneli „na mokro”, ujadające psy, „kulturalne zachowanie” dzieci czy szczegółowe zasady korzystania z balkonów stały się przedmiotem gorącej dyskusji w internecie. Mieszkańcy twierdzą, że część regulacji to duża przesada. teraz do sprawy szczegółowo odnosi się JTBS i wyjaśnia, skąd wzięły się kontrowersyjne zapisy, tłumaczy część ich zapisu i mówi jak będą egzekwowane. 

Wracamy do tematu regulaminu porządku domowego obowiązującego od niedawna w zasobach Jaworznickiego TBS. Kilkustronicowy dokument szczegółowo opisuje wiele aspektów życia mieszkańców.

W poprzednim artykule pt. "Ujadający pies i zakaz mycia paneli na mokro. Nowy regulamin JTBS pełen szczegółowych zasad" nasza Redakcja wypisała kilka punktów, które przykuwają uwagę. 

Wśród nich znalazł się zakaz czyszczenia paneli podłogowych „na mokro”, zapis o niedopuszczalności trzymania w domu i na balkonie ujadających psów, zakaz organizowania spotkań towarzyskich na klatkach schodowych oraz obowiązek zwracania przez rodziców uwagi na „kulturalne zachowanie” dzieci. Regulamin szczegółowo określa też zasady na balkonach - m.in. sposób umieszczania doniczek, wieszania prania czy stosowania osłon balustrad. 

Po naszej publikacji pod artykułem i w mediach społecznościowych pojawiły się setki reakcji. Część komentujących żartowała, że kolejnym krokiem może być kontrolowanie rozmów mieszkańców czy sposobu korzystania z łazienki. Pojawiały się porównania do serialowych „Alternatyw 4” i pytania o to, gdzie przebiega granica pomiędzy regulowaniem porządku a ingerowaniem w prywatne życie najemców.

Nie brakowało jednak także głosów broniących regulaminu. Niektórzy mieszkańcy wskazywali, że zasady dotyczące hałasu, sprzątania po zwierzętach, dewastacji części wspólnych czy właściwego użytkowania paneli są oczywiste i mogą ograniczać konflikty sąsiedzkie.

Zapytaliśmy Jaworznickie TBS, co było bezpośrednim powodem wprowadzenia nowego regulaminu. Spółka podkreśla, że regulaminy porządku domowego funkcjonowały w jej zasobach już wcześniej, a obecny dokument ma ujednolicić dotychczasowe zasady.

Według JTBS zasady powstawały na przestrzeni lat w oparciu o skargi i wnioski mieszkańców. Nad ich ujednoliceniem miały pracować wszystkie działy spółki, wykorzystując zarówno przepisy prawa, jak i własne obserwacje dotyczące najczęściej zgłaszanych problemów.

Na pytanie, czy regulamin był konsultowany z mieszkańcami przed jego wprowadzeniem, JTBS nie wskazał odrębnych konsultacji. Spółka ponownie podkreśliła, że na nowy regulamin złożyły się problemy i uwagi zgłaszane przez lokatorów w ostatnich latach.

Jedną z najczęściej pojawiających się wątpliwości było to, w jaki sposób spółka zamierza sprawdzać przestrzeganie tak szczegółowych przepisów.

Najwięcej komentarzy wywołał zapis dotyczący sposobu czyszczenia podłóg. Regulamin wskazuje, że paneli nie wolno czyścić przy użyciu pary oraz „na mokro”, a należy używać wilgotnej szmatki.

Przytaczany fragment dotyczący „sposobu mycia paneli podłogowych” ma charakter instrukcyjny i ma na celu uchronienie najemcy przed kosztami z tytułu zniszczenia paneli poprzez ich zalanie wodą, a jego wprowadzenie zostało podyktowane przypadkami złego stanu mieszkania w chwili jego zwrotu Spółce przez najemcę.

Spółka opisuje przypadki mieszkań, w których podczas odbioru stwierdzano napęczniałe od wody łączenia paneli czy bardzo głębokie zarysowania powstałe np. podczas przesuwania ciężkich mebli. 

Kolejnym szeroko komentowanym punktem jest zapis mówiący o tym, że niedopuszczalne jest trzymanie w domu lub na balkonie „ujadających psów”.

JTBS wyjaśnia, że nie chodzi o zwykłe, sporadyczne szczekanie. Według spółki „ujadanie” oznacza głośne, długotrwałe i uporczywe szczekanie, które może świadczyć również o problemach zwierzęcia.

Wątpliwości mieszkańców wzbudził również punkt zobowiązujący rodziców do zwracania uwagi na „kulturalne zachowanie” dzieci. Pytaliśmy JTBS, kto i według jakich kryteriów miałby oceniać przestrzeganie tak sformułowanego obowiązku.

Spółka jako przykłady podała m.in. jazdę nastolatków na hulajnogach zagrażającą innym osobom, dewastację infrastruktury oraz głośne używanie wulgaryzmów.

Mimo dużej dyskusji w mediach społecznościowych JTBS zapewnia, że od czasu wprowadzenia dokumentu do spółki nie wpłynęły żadne formalne skargi ani zgłoszenia dotyczące jego zapisów.

Pełna treść odpowiedzi JTBS

Z uwagi na fakt, że portal jaw.pl lubi samodzielnie i wybiórczo skracać treści wypowiedzi prezentujemy poniżej pełną odpowiedź na zadane przez tą redakcję pytania.

Co było bezpośrednim powodem wprowadzenia nowego regulaminu?

„Regulaminy porządku domowego” obowiązują w zasobach JTBS – właścicielem mieszkań na wynajem od lat. Omawiana aktualizacja wynika z potrzeby jednolicenia istniejących już w Spółce tego typu zasad. Dodatkowo akt ten reguluje kwestie, które najczęściej pojawiały się w zgłoszeniach mieszkańców. W ten sposób zasady porządku domowego są jednakowe dla całego zasobu mieszkaniowego bez względu na lokalizację obiektu mieszkaniowego oraz czasokres zawartej umowy najmu co obecnie jest powszechnym standardem.

Zasady powstawały na przestrzeni lat w oparciu o skargi i wnioski mieszkańców kierowane do JTBS a dotyczące zasad współżycia społecznego.

Kto przygotował jego zapisy i kto zdecydował o ich ostatecznym brzmieniu?

„Nowy regulamin porządku domowego” to synteza zasad funkcjonujących od lat w zasobie mieszkaniowym Spółki.  Nad ujednoliceniem tych treści pracowały wszystkie działy JTBS opierając się na obowiązujących przepisach polskiego prawa oraz własnych obserwacjach najczęściej pojawiających się problemów i zgłoszeń mieszkańców.

Czy przed wprowadzeniem regulaminu jego treść była konsultowana z mieszkańcami? Jeśli tak, w jakiej formie?

Jaworznickie TBS Sp. z o. o. jako właściciel zasobu mieszkaniowego odpowiedzialny za infrastrukturę lokalową ujednolicając istniejące do tej pory zasady porządku domowego opierał się także na zgłaszanych przez mieszkańców w ostatnich latach problemach i uwagach.

W jaki sposób JTBS będzie kontrolował przestrzeganie regulaminu przez mieszkańców?

Głównym zadaniem regulaminów porządku domowego jest zapewnienie spokoju, bezpieczeństwa oraz czystości w budynku i jego otoczeniu. Są one przyjmowane przez właścicieli nieruchomości np. JTBS po to, aby ustalić jasne zasady współżycia sąsiedzkiego i ułatwić bezkonfliktowe korzystanie ze wspólnej przestrzeni przez wszystkich mieszkańców. W ten sposób pozwalają one na korzystanie wynajmowanego mieszkania w sposób bezkonfiktowy.

JTBS tak samo jaki inni właściciele nieruchomości mieszkalnych egzekwuje przestrzeganie poszczególnych zapisów na podstawie zgłoszeń od poszkodowanych najemców a także własnej obserwacji.

W jaki sposób JTBS zamierza sprawdzać, czy mieszkańcy stosują się do zapisów dotyczących sposobu mycia paneli podłogowych?

Przytaczany fragment dotyczący „sposobu mycia paneli podłogowych” ma charakter instrukcyjny i ma na celu uchronienie najemcy przed kosztami z tytułu zniszczenia paneli poprzez ich zalanie wodą, a jego wprowadzenie zostało podyktowane przypadkami złego stanu mieszkania w chwili jego zwrotu Spółce przez najemcę.

Każdy producent paneli podłogowych, również i sklepy budowlane w poradnikach na swoich stronach www opisują zasady konserwacji tego typu nawierzchni, gdzie zwraca się uwagę na unikanie mycia „na mokro” czy myjkami parowymi, a jedynie przecieranie ich wilgotną szmatką.

Nikt nie kwestionuje tego, że po kilku latach użytkowania panele podłogowe mogą być odbarwione (z uwagi na działanie słońca), posiadać drobne zarysowania czy odpryski, które są efektem zwykłego korzystania.

Niestety, pracownicy dokonujący odbiorów mieszkań coraz częściej zastają panele podłogowe, które – głównie w miejscach łączenia – są “napęczniałe” i to nie punktowo, ale na całych długościach, co jest spowodowane wodą, która wniknęła w ich strukturę. Dodatkowo pojawiają się przypadki zarysowań paneli tak głębokie, że zdarta jest nawet struktura pod laminatem, co mogło spowodować jedynie przesuwanie jakiegoś ciężkiego przedmiotu (prawdopodobnie szafek, używanie foteli z kółkami starego typu – z twardego plastiku itd.).

Wydawać by się mogło, że powszechnie używany produkt – panele podłogowe, który jest na rynku od ponad 30 lat nie wymaga dodatkowego przypominania o zasadach jego prawidłowej konserwacji. Niestety rzeczywistość potwierdza konieczność wprowadzania do regulaminów “przepisów instrukcyjnych”, by klient w przyszłości mógł zdać mieszkanie bezproblemowo, nie narażając się na niepotrzebne koszty.

Dlatego biorąc pod uwagę powyższe – coraz częstsze przypadki zużycia rzeczy będącego następstwem NIEPRAWIDŁOWEGO używania – postanowiliśmy każdemu najemcy przypomnieć – wydawać by się mogło rzeczy oczywiste…jak widać po „dyskusji w internecie” dla wielu osób dalej nieoczywiste.

Jak w praktyce będzie interpretowany zapis dotyczący „ujadających psów” i kiedy szczekanie psa zostanie uznane za naruszenie regulaminu?

Przepis dotyczący ujadających psów jest kolejnym przykładem „regulacji o charakterze instrukcyjnym” i pojawił się na wnioski mieszkańców. Normalną rzeczą jest to, że pies od czasu do czasu szczeka. Jednak czym innym jest sporadyczne szczekanie, a czym innym ujadanie.

Ujadanie to z reguły głośne, długie, wytrwałe i nie rzadko agresywne szczekanie. Tego typu sytuacja ma najczęściej miejsce, gdy pies jest wystraszony, zaniedbany, tęskni za właścicielem, głodny, spragniony itd. Przypominamy również, że zakłócanie spokoju przez psa może podlegać karze na podstawie m.in. art. 51 §1 Kodeksu wykroczeń.

Stąd też wprowadzenie do regulaminu porządku domowego zapisu dotyczącego „ujadania psa” a w szerszym sensie zadbania o dobrostan zwierzęcia jest uświadomieniem właścicielom niektórych czworonogów ich obowiązków, by uniknąć zgłoszeń sąsiadów dotyczących np. zaniedbania zwierzęcia lub zakłócania spokoju.

Co JTBS rozumie przez zapis zobowiązujący rodziców do dbania o „kulturalne zachowanie” dzieci i według jakich kryteriów miałoby być oceniane, czy ten obowiązek jest przestrzegany?

Kolejne pytanie o – wydawać by się mogło – sprawę oczywistą.
Przypadek 1: sytuacja z jednej z naszych lokalizacji: matka z wózkiem z dzieckiem porusza się chodnikiem, mija ją grupa nastolatków na hulajnogach z dużą prędkością i niebezpiecznie blisko. Na prośbę, by zachowali ostrożność – kobieta zostaje obrzucona obelgami.

Przypadek 2: Dzieci przyłapane na dewastacji infrastruktury osiedlowej.

Przypadek 3: Klatka schodowa: głośne „rozmowy” z użyciem wulgaryzmów, na tyle donośne, że wymagają interwencji lokatorów.

Te “przypadki” można mnożyć. JTBS tylko przypomina poprzez swój zapis o coraz większej potrzebie dbałości o „kulturalne zachowanie dzieci”. Natomiast ustalenie kryteriów tej „dbałości o kulturalne zachowanie dziecka” i egzekwowanie tego spoczywa nie na JTBS, ale rodzicach i prawnych opiekunach.

Dlaczego regulamin całkowicie wyklucza prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu i czy dotyczy to również pracy zdalnej lub jednoosobowej działalności niewymagającej przyjmowania klientów?

JTBS realizuje swoje inwestycje z lokalami na wynajem w oparciu o dofinansowania dotyczące budownictwa mieszkaniowego, nie zmienia to jednak sytuacji osób które w przeszłości otrzymały zgodę na rejestrację jednoosobowej działalności gospodarczej pod wskazanym adresem.

Czy od momentu wprowadzenia regulaminu JTBS otrzymał skargi lub zgłoszenia dotyczące jego zapisów, a jeśli tak, czego one dotyczyły?

Spółka nie otrzymała żadnych skarg lub zgłoszeń dotyczących zapisów regulaminowych.