W Jaworznie chcą przekształcić około 38 hektarów pól na tereny mieszkaniowe. Gdzie będą mogły powstać nowe domy i ile mogłoby zarobić na tym miasto?

W czwartek, 30 października, jaworzniccy radni będą uchwalać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, których efektem będzie przekształcenie obecnych pól, pastwisk, łąk i nieużytków pod domy i usługi. Ponad połowa to działki należące do miasta. Czy, ile i kiedy na tym zarobi?

W sumie to około 38 hektarów. Aby to lepiej zobrazować, można to porównać do 53 boisk piłkarskich (podstawowe wymiary boisk FIFA i UEFA to 105x68 metrów, co daje 7140 m kw.). Sam obszar nr 5, obecnie użytkowany jako rolny przy najnowszej części Osiedla Sfera, to powierzchnia ponad 22 boisk piłkarskich. Praktycznie w całości należy do miasta.

Plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje m.in. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (to m.in. usytuowanie budynków, kolorystyki elewacji, dachów budynków i wykorzystania materiałów wykończeniowych, wysokości budynków i budowli, wielkości działki budowlanej). To również zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu. Mieszczą się w nim także informacje o usługach, jakie mogą być wykonywane na danym terenie, na jakich warunkach, a także o tym, jaka działalność jest zakazana. 

Pierwsza z uchwał dotyczy w sumie pięciu obszarów na terenie Jaworzna, które po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zyskają możliwość zabudowy jednorodzinnej lub wielorodzinnej (tylko obszar 5). Obszar nr 1  to powierzchnia ok. 9 ha i jest położony na południu Długoszyna przy ul. Chropaczówka, Upadowej i Jurajskiej. Obszar nr 2 to ok. 2,7 ha między Górą Piasku a Długoszynem przy ul. Ciemnej i Struga.  Obszar nr 3 to ok. 1,7 ha i znajduje się w rejonie ul. Ciemnej, Batorego i Dąbrowskiego.  Obszar nr 4 o powierzchni ok. 1,8 ha – na Górze Piasku, przy ul. Struga. Największy jest obszar nr 5, bo to powierzchnia ok. 16,2 ha – na południe od osiedla Sfera i Sfera Południe, przy ul. św. Wojciecha. Tereny przekształcane na cele mieszkaniowe, obecnie są sklasyfikowane jako grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki lub grunty pod stawami; jest też kilka działek mieszkaniowych. Na tych terenach są zarówno działki, które należą do miasta, jak i do osób prywatnych – w zależności od obszaru różny jest podział własności.

Działki objęte planem zagospodarowania przestrzennego przy ul. Chropaczówka, Upadowa i Jurajska, to obecnie grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki, grunty pod stawami. Część terenów należy do osób prywatnych, a pozostałe działki są własnością miasta. Po przyjęciu planu będą to odpowiednio tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (MNW) z drogą dojazdową (KDD) i drogą wewnętrzną (KR); teren wód powierzchniowych śródlądowych lub zieleni naturalnej (WS-ZN) i teren zieleni naturalnej (ZN). Tereny przeznaczone pod mieszkalnictwo mogą być uzupełnione usługami rzemieślniczymi, zdrowia i pomocy społecznej, nauki, sportu i rekreacji (terenowe małe urządzenia sportowo – rekreacyjne), usługami biurowymi.

Na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej to 50 proc., a maksymalny udział powierzchni zabudowy to 35 proc. Nowo wydzielone działki budowlane muszą mieć minimum 800 m kw. Budowle nie mogą przekraczać 8 metrów, a budynki z dachami spadowymi nie mogą przekraczać dwóch kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 10 m wysokości, przy czym garaży, budynków gospodarczych, wiat, altan i budynków infrastruktury technicznej nie może przekraczać jednej kondygnacji nadziemnej i nie więcej niż 5 m. Natomiast wysokość budynków z dachami płaskimi nie może przekraczać dwóch kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 8 m, przy czym garaży, budynków gospodarczych, wiat, altan i budynków infrastruktury technicznej nie może przekraczać jednej kondygnacji nadziemnej i nie więcej niż 3,5 m,

Działki objęte planem zagospodarowania przestrzennego przy ul. Ciemnej i Struga, to przede wszystkim obecnie grunty orne, pastwiska i tereny mieszkaniowe. Tylko niewielki fragment, który miałby być częścią drogi, należy do miasta, a część do skarbu państwa. Pozostałe tereny to działki prywatne. Po zmianach ma tu powstać teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (MNW);  teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub zieleni naturalnej (MNW-ZN), będzie droga dojazdowa i wewnętrza oraz teren zieleni naturalnej.

Tereny przeznaczone pod mieszkalnictwo mogą być uzupełnione usługami rzemieślniczymi, zdrowia i pomocy społecznej, nauki, sportu i rekreacji (terenowe małe urządzenia sportowo – rekreacyjne) , usługami biurowymi. Na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną, zasady pozostają takie same jak te, dotyczące południa Długoszyna, które opisane są akapit wcześniej. Natomiast na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub zieleni naturalnej minimalny udział powierzchni biologicznej czynnej to 75 proc.; maksymalny udział powierzchni zabudowy to 15 proc, a minimalna powierzchnia działki budowlanej to 1000 m kw.

Działki objęte planem zagospodarowania przestrzennego to zarówno działki prywatne, jak i należące do miasta. Są to zarówno grunty orne jak i pastwiska i niewielkie tereny mieszkaniowe. Zaplanowano tu stworzenie terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (MNW), terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług (MN-U) z drogą lokalną, dojazdową i terenem rolnictwa z zakazem zabudowy (RN). Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej też może być uzupełniony o te same usługi, co z pierwszego opisu dotyczącego Długoszyna. Wysokość budynków i liczba kondygnacji też się nie zmienia w porównaniu z przedstawionymi dwa akapity wyżej danymi. Natomiast maksymalny udział powierzchni zabudowy to 30 proc.

Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług nie może być przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną szeregową lub grupową; handel hurtowy i wielkopowierzchniowy oraz usługi rzemieślnicze. Ma pozostać minimum 50 proc. powierzchni biologiczno czynnej a maksymalny udział zabudowy to 35 proc. Minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych to: dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej 800 m kw., dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej 450 m kw., dla wolnostojących usług 1000 m kw. Wysokość budynków z dachami spadowymi nie może przekraczać dwóch kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 12 m, przy czym garaży, budynków gospodarczych, wiat, altan i budynków infrastruktury technicznej nie może przekraczać jednej kondygnacji nadziemnej i nie więcej niż 5 m. Wysokość budynków z dachami płaskimi nie może przekraczać dwóch kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 10 m, przy czym garaży, budynków gospodarczych, wiat, altan i budynków infrastruktury technicznej nie może przekraczać jednej kondygnacji nadziemnej i nie więcej niż 3,5 m, a  budowli nie może przekraczać 8 m.

To obecnie grunty sklasyfikowane jako orne i pastwiska. Część tych terenów, które zmianami ma objąć plan zagospodarowania przestrzennego, należy do osób prywatnych, a część do miasta. Planowany jest tu do utworzenia teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej z drogą dojazdową. Tu również ma zostać 50 proc. powierzchni biologicznie czynnej a maksymalny udział powierzchni zabudowy to 35 proc. Minimalna powierzchnia działki to 800 m kw. Można wybudować budynki do dwóch kondygnacji naziemnych i nie wyższe niż 10 m przy dachach spadowych, a przy płaskich to maksymalnie 8 m wysokości.

Największa działka, ponad 16 ha, która ma być przeznaczona na cele zabudowy jednorodzinnej oraz wielorodzinnej wolnostojącej, to część obecnie wszystkim znanych pól uprawnych pomiędzy ulicą św. Wojciecha a obwodnicą biegnącą od ronda Kaczyńskich. Obecnie to tereny oznaczone jako grunty rolne, dzierżawione od miasta na cele rolnicze. Tylko wąski pasek do strony nowego osiedla Sfera należy do osoby prywatnej.

Na liście przeznaczeń uzupełniających terenu znalazły się usługi: handlu detalicznego, gastronomii, zdrowia i pomocy społecznej, edukacji, sportu i rekreacji, bezpieczeństwa i porządku publicznego, a także komunikacja pieszo-rowerowa, zieleń urządzona, parking i infrastruktura techniczna. Mają to być wyłącznie usługi nieuciążliwe. Realizowane mogą być w wolnostojących budynkach usługowych lub mają być na nie przeznaczone lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych jedno i wielorodzinnych.

Czytamy także, że usługi będą możliwe  do świadczenia w lokalu użytkowym budynku mieszkalnego jednorodzinnego - o powierzchni zgodnej z przepisami odrębnymi z zakresu prawa budowlanego: z zakresu: ochrony zdrowia, nauki, oświaty i kultury, usług niematerialnych (doradczych, konsultingowych, prawnych, księgowych, podatkowych, projektowych, edukacyjnych, biurowych, obsługi bankowej) oraz pracowni artystycznych, krawieckich, szewskich, fotograficznych, optycznych, kosmetycznych i fryzjerskich. W planie zawarto też zapis, że usługi mogą być zlokalizowane w lokalu użytkowym pierwszej nadziemnej kondygnacji użytkowej budynku wielorodzinnego z zakresu określonego w przeznaczeniu uzupełniającym; sportu i rekreacji: wyłącznie jako terenowych małych urządzeń sportowo-rekreacyjnych oraz małych boisk sportowych z powierzchnią biologicznie czynną, bez lokalizacji budynków, natomiast handlu detalicznego o powierzchni użytkowej nie większej niż 1000 m kw. W ramach usług w przeznaczeniu uzupełniającym dopuszcza się: przedszkole, żłobek lub klub dziecięcy.

W planie znalazły się też wytyczne minimalnej powierzchni nowo wydzielanych działek budowlanych. I tak dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wolnostojącej i usług jest to 1500 m kw.; dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej 800 m kw., a dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej 450 m kw. Gabaryty budynków mieszkalnych wielorodzinnych to nie więcej niż  19 m x 14 m. Wysokości natomiast ustalono tak: dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych z dachami spadowymi nie może przekraczać dwóch kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 10 m, przy czym garaży, budynków gospodarczych, wiat, altan i budynków infrastruktury technicznej nie może przekraczać jednej kondygnacji nadziemnej i nie więcej niż 5 m. Budynków usługowych nie może przekraczać dwóch kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 10 m. Budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dachami spadowymi nie może przekraczać 3 kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 12 m, a budowli nie może przekraczać 10 m.

Plan wyklucza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną szeregową lub grupową, tłocznię gazu, magazyn gazu, obsługę produktów naftowych, ujęcia wód, oczyszczalnie ścieków i  gospodarowanie odpadami. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej został ustalony w projekcie na 45 proc., a maksymalny udział powierzchni zabudowy to 30 proc. Na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego zaznaczono udokumentowane stanowisko archeologiczne. Jest ono ujęte w gminnej ewidencji zabytków. W opisie czytamy, że są to ślady osadnictwa z XVII i XVIII wieku i że znaleziono tam 3 fragmenty ceramiki. Wszelkie działania wymagające robót ziemnych w tym obszarze, z wyjątkiem tych w ramach upraw rolnych, wymagają postępowania zgodnie z odrębnymi przepisami.

W trakcie konsultacji wniesiona został uwaga od osoby fizycznej, dotycząca właśnie tego terenu przy ul. Św. Wojciecha. Jak czytamy „wnoszący uwagę zakwestionował planowaną zabudowę obszaru nr 5, wskazując na faktyczne rolnicze użytkowanie terenu (co jest w mieście rzadkością) oraz jego funkcjonowanie jako naturalnego korytarza przewietrzania miasta Jaworzna i prowadzoną w przeszłości płytką eksploatację górniczą”. W załączniku do tej uchwały czytamy, że przeznaczenie terenu jest konsekwencją przyjętego kierunku rozwoju w ramach przyjętego w 2020 roku studium. Czytamy także, że „zważywszy na powyższe, plan miejscowy nie przewiduje kontynuacji rolniczej funkcji terenu dla obszaru objętego planem. Analiza uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego w trakcie formułowania polityki przestrzennej miasta nie wykazała przeciwwskazań do planowanego, ustalonego kierunku zagospodarowania terenu jakim jest zabudowa mieszkaniowa”. Uwaga ta nie została uwzględniona w całości.

Ile miasto będzie mogło zarobić tylko na tej działce, jeśli ją sprzeda? Średnio szacuje się, że na ten moment cena za 1 m kw. działki w takiej lokalizacji to może być około 500 złotych. Gdy pomnożymy to razy 16 ha, kwota robi się gigantyczna.

Pod koniec czerwca tego roku w mediach społecznościowych, na oficjalnym profilu prezydenta Jaworzna, Pawła Silberta, zamieszczony został tekst: „Czasami wystarczy chwila, by przypomnieć sobie, w jakim wyjątkowym miejscu mieszkamy. Miasto Jaworzno to nie tylko miasto nowoczesnych inwestycji i dynamicznego rozwoju – to również przestrzeń pełna zieleni, harmonii i spokoju. Z takimi widokami naprawdę łatwo złapać oddech”. Tekst został zilustrowany zdjęciami z powietrza, a ujęcia wykonano w okolicy nowego osiedla Sfera Południe z widokiem na tereny rolnicze i tereny okolic Geosfery. Widać na nich łany zbóż, czy też łąki okwiecone makami.

Druga uchwała dotyczy części terenów między Górą Piasku a Geosferą. Mowa o planie zagospodarowania przestrzennego „Góra Piasku – Południe” obejmującego obszar około 6,7 ha. To obecnie przede wszystkim tereny oznaczone jako grunty rolne i lasy; są to działki prywatne. Po przyjęciu planu mają być przeznaczone na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą. Wypisano też kilka usług, które mogą być realizowane ale nie mogą być to usługi rzemieślnicze uciążliwe. Wyznaczony jest też niewielki teren rolniczy z zakazem zabudowy, a także teren lasu i zieleni naturalnej. Tu także minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na 50 proc., a maksymalny udział powierzchni zabudowy to 35 proc. Minimalna powierzchnia działki budowlanej to 800 m kw. Mogą tu powstać budynki z dachami spadowymi o dwóch kondygnacjach i wysokości maksymalnie 10 metrów.

Przygotowywane przez urząd miejski plany, a poddane pod głosowanie w formie uchwały radnym, nie mogą naruszać  ustaleń zawartych w dokumencie, który nazywa się „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Jaworzna”. Do tej pory było kilka jego wersji. Taki dokument uchwalono na przykład w 2005 roku.

"Kierunki rozwoju miasta zapisane w tamtym dokumencie dobrze odwzorowywały ówczesne rozpoznanie problemów rozwojowych i w znacznym stopniu zostały zrealizowane. Studium tamto było kilkukrotnie zmieniane, aby stało się bardziej aktualne, jednak skala potrzeb miasta czyni niemożliwym ciągłe postępowanie w tym trybie. Konieczność wykonania nowego dokumentu stała się więc potrzebą chwili" – czytamy w uzasadnieniu uchwały tworzącej nowe studium w 2015 roku.

Po 3 latach wszczęto prace nad wprowadzeniem do niego zmian.  Obecnie obowiązuje jego wersja z 2020 roku.

Jak czytamy w uzasadnieniu do uchwały z 2020 roku, wprowadzono zmiany, ponieważ „kluczowym okazało się stawienie czoła nowym wyzwaniom związanym ze zmieniającą się demografią, wyzwaniami klimatycznymi, problemami gospodarki wodnej, odnawialnymi źródłami energii i całym szeregiem związanych z tym zależności w sferze mieszkalnictwa, nowych terenów inwestycyjnych, infrastruktury miejskiej i ochrony środowiska. Tempo zmian przestrzeni miejskiej wymagało nowego całościowego spojrzenia, a wstępnie określone zakresy zmian ulegały w miarę postępu prac modyfikacji i pogłębieniu”.

Dalej czytamy, że w zmianach w studium „skoncentrowano się na zapewnieniu nowych terenów inwestycyjnych w perspektywie strategicznej, co związane jest z wyprzedzającym ich przygotowaniem planistycznym w oczekiwaniu na nieuchronne zmiany polityki energetycznej i klimatycznej Polski. To właśnie taka dalekowzroczność w przeszłości pozwoliła miastu być przygotowanym w dobie nieustannie zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i inwestycyjnego potencjału gminy. Obecne ustalenia mają nas przygotować do wyzwań, które wydają się nieuchronne i które mogą zagrażać ekonomicznym podstawom bytu miasta. Im szybciej w przestrzeni miejskiej wskażemy nowe pola inwestycyjne, im bardziej precyzyjnie określimy nasze priorytety, im dokładniej opiszemy wskaźniki i wytyczne dla dalszego rozwoju, tym większa pewność, że dotychczasowy model rozwoju – spójny i zrównoważony – jest możliwy do utrzymania dla dobra mieszkańców. Skala opracowania i kompleksowość problematyki nie pozwalają na rozwiązania detaliczne. Czyni to, że niektóre wnioski mieszkańców wnoszone w ich interesie nie mogły być rozpatrzone pozytywnie. W swej przewadze są one sprzeczne z polityką przestrzenną miasta i powodują chaotyczny rozwój przestrzenny. Gmina stanowczo sprzeciwia się rozpraszaniu zabudowy i związanym z tym wzrostem kosztów funkcjonowania miasta”.

To m.in. wówczas „pola przy obwodnicy”, czyli teren od ulicy Św. Wojciecha do zabudowań Osiedla Sfera, z terenów oznaczonych w studium z 2015 roku jako obszary usług z zielenią urządzoną oraz obszary rolne  - rezerwy dla funkcji rekreacji, zmieniono w 2020 roku na obszary zabudowy mieszkaniowej niskiej (od strony osiedla Sfera) oraz obszary usługowe, dodatkowo zaznaczone jako strategiczne obszary rozwojowe (od ulicy św. Wojciecha). 

Na zdjęciu obszar nr 5 (około 16 hektarów przy ul. św. Wojciecha) z uchwały dotyczącej uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jaka będzie podejmowana na najbliższej sesji w czwartek, 30 października w Jaworznie.